Overdrachtsbelasting in Nederland
Hoe de Nederlandse overdrachtsbelasting werkt: tarieven voor eigen woningen vs. beleggingspanden, de startersvrijstelling voor starters en wat je kunt verwachten bij de notaris.
Belangrijkste punten
- Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die je betaalt bij de verkrijging van vastgoed in Nederland.
- Het tarief hangt af van wat je koopt en wie je bent: 0% voor kwalificerende starters, 2% voor eigen woningen, 8% voor overige woningen (beleggingspanden) en 10,4% voor overig onroerend goed.
- De startersvrijstelling geeft starters van 18–34 jaar een 0%-tarief op woningen tot €555.000 (2026; in 2027 €615.000).
- Overdrachtsbelasting wordt betaald bij de notaris op de dag van de eigendomsoverdracht.
- De belasting geldt over de koopprijs of de marktwaarde, afhankelijk van welke hoger is.
Tarieven overdrachtsbelasting (2026)
| Categorie koper | Tarief | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Starter | 0% | Leeftijd 18–34, eerste gebruik vrijstelling, woning ≤ €555.000, gaat zelf in de woning wonen |
| Koper eigen woning | 2% | Koper gaat in de woning wonen als hoofdverblijf |
| Overige woningen | 8% | Verhuurde woningen, vakantiewoningen, tweede woningen, woningen gekocht door een BV — elke woning waar de koper niet zelf gaat wonen |
| Overig onroerend goed | 10,4% | Bedrijfspanden, kantoren, grond, los gekochte parkeerplaatsen en ander niet-woningvastgoed |
Warning
Vanaf 1 januari 2026 kent de overdrachtsbelasting drie tarieven in plaats van twee. Het tarief voor woningen waar de koper niet zelf gaat wonen is verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor overig onroerend goed blijft 10,4% gelden. Bij een verhuurde woning van €400.000 betekent het 8%-tarief €32.000 aan overdrachtsbelasting (in 2025 was dat nog €41.600). Het tarief voor woningbeleggers ging van 2% (2020) naar 8% (2021), daarna 10,4% (2023) en nu weer 8% (2026).
De startersvrijstelling
Wie komt in aanmerking?
Om in aanmerking te komen voor het 0%-tarief moet je voldoen aan alle volgende voorwaarden:
- Leeftijd: Tussen 18 en 34 jaar op het moment van overdracht (op de dag dat de notariële akte wordt ondertekend)
- Eerste keer: Je hebt de startersvrijstelling nog nooit eerder gebruikt (het is een eenmalige vrijstelling)
- Prijslimiet: De koopprijs van de woning is niet hoger dan €555.000 (2026)
- Eigen woning: Je verklaart dat je de woning als je hoofdverblijf gaat gebruiken
Belangrijke details
- De leeftijdsgrens is strikt — als je op de dag van overdracht 35 wordt, kom je niet in aanmerking
- Als je koopt met een partner, wordt elke persoon individueel beoordeeld. Als de een kwalificeert en de ander niet, geldt de vrijstelling alleen voor het aandeel van de kwalificerende persoon
- De €555.000 limiet geldt voor de gehele koopprijs, niet per persoon. Als de woning €565.000 kost, geldt de vrijstelling helemaal niet — je betaalt 2% over het volledige bedrag
- Je moet een verklaring (schriftelijke verklaring) ondertekenen bij de notaris dat je in de woning gaat wonen
Good to know
Als je eerder de startersvrijstelling hebt gebruikt (ingevoerd op 1 januari 2021), kun je deze niet opnieuw gebruiken. Dit geldt ook als je destijds samen met een partner kocht — je persoonlijke vrijstelling is verbruikt. Als je echter voor 2021 een woning kocht en het toen geldende 2%-tarief betaalde, kun je mogelijk nog in aanmerking komen voor de startersvrijstelling bij een nieuwe aankoop.
Prijslimiethistorie
| Jaar | Prijslimiet |
|---|---|
| 2021 | Geen limiet (eerste jaar, later gecorrigeerd) |
| 2022 | €400.000 |
| 2023 | €440.000 |
| 2024 | €510.000 |
| 2025 | €525.000 |
| 2026 | €555.000 |
| 2027 | €615.000 (aangekondigd) |
Het 2%-tarief voor eigen woningen
Als je niet in aanmerking komt voor de startersvrijstelling (35+, al gebruikt, of woning boven de limiet), betaal je 2% overdrachtsbelasting op je eigen woning.
Voorwaarden:
- Je moet verklaren dat je de woning als je hoofdverblijf gaat gebruiken
- Je moet daadwerkelijk binnen redelijke termijn intrekken
- Als je niet daadwerkelijk in de woning gaat wonen, kan de Belastingdienst met terugwerkende kracht het 8%-tarief toepassen plus boetes
Kopen met een partner
Als je samen een woning koopt:
| Partner A | Partner B | Belasting op aandeel A | Belasting op aandeel B |
|---|---|---|---|
| 28 jaar, eerste koop, starter | 28 jaar, eerste koop, starter | 0% | 0% |
| 28 jaar, starter | 36 jaar, eigen woning | 0% op 50% | 2% op 50% |
| 36 jaar, eigen woning | 38 jaar, eigen woning | 2% op 50% | 2% op 50% |
| 28 jaar, gaat er niet wonen | 28 jaar, gaat er niet wonen | 8% | 8% |
De tarieven van 8% en 10,4%
Sinds 2026 zijn de hogere tarieven gesplitst. Het 8%-tarief geldt voor woningen waar de koper niet zelf gaat wonen:
- Verhuurde woningen (buy-to-let)
- Vakantiewoningen
- Tweede woningen
- Een woning gekocht door een rechtspersoon (BV, stichting, etc.) — zelfs als de DGA erin gaat wonen
- Elke woning waar de koper verklaart er niet te gaan wonen
Het 10,4%-tarief geldt voor onroerend goed dat geen woning is:
- Bedrijfspanden, kantoren, winkelruimtes
- Bouwgrond en overige niet-woninggrond
- Parkeerplaatsen (los gekocht van een woning)
BV koopt een woning
Als je BV een woning koopt, geldt het 8%-tarief — zelfs als jij (de DGA) erin wilt gaan wonen. De woning is eigendom van de BV, niet van jou persoonlijk. De verlaagde tarieven (0% en 2%) zijn alleen beschikbaar voor natuurlijke personen die hun eigen woning kopen. Koopt de BV overig onroerend goed, dan geldt 10,4%.
Tip
Als je overweegt een woning via je BV te kopen voor eigen gebruik, maakt de 8% overdrachtsbelasting (plus doorlopende bijtelling en inkomstenbelastingcomplexiteit) het bijna altijd duurder dan privé kopen. Raadpleeg een belastingadviseur voordat je verdergaat.
Wanneer is overdrachtsbelasting verschuldigd?
Overdrachtsbelasting is verschuldigd op de dag van de eigendomsoverdracht — het moment dat de notariële akte (leveringsakte) wordt ondertekend bij de notaris. De notaris int de belasting als onderdeel van de afrekening en draagt deze af aan de Belastingdienst.
Je hoeft zelf geen overdrachtsbelasting aan te geven of te betalen. Het wordt volledig via de notaris afgehandeld.
Wat is de heffingsgrondslag?
Overdrachtsbelasting wordt berekend over het hoogste van:
- De koopprijs, of
- De waarde in het economisch verkeer (marktwaarde)
Bij de meeste transacties op arm's length basis zijn deze hetzelfde. Maar als je koopt van een familielid tegen een prijs onder de marktwaarde, kan de Belastingdienst de marktwaarde hanteren.
Vrijstellingen en kortingen
6-maandenvrijstelling (doorverkoopvrijstelling)
Als een woning binnen 6 maanden na de vorige overdracht wordt doorverkocht, is overdrachtsbelasting alleen verschuldigd over de waardestijging sinds de laatste verkoop — niet over de volledige prijs.
Voorbeeld: Woning verkocht voor €300.000 in januari. Jij koopt hem in april voor €310.000. Overdrachtsbelasting is alleen verschuldigd over €10.000 (de stijging), niet over €310.000.
Reorganisatievrijstelling
Overdrachten binnen een concern (bijv. van de ene BV naar de andere binnen dezelfde holding) kunnen in aanmerking komen voor een vrijstelling als aan specifieke voorwaarden wordt voldaan (geen wijziging in economisch eigendom).
Landbouwgrond
Bepaalde overdrachten van landbouwgrond kennen verlaagde tarieven of vrijstellingen onder specifieke voorwaarden.
Praktisch voorbeeld
Scenario: Een stel koopt een appartement voor €480.000. Partner A is 30 jaar, eerste koper. Partner B is 37 jaar.
| Partner A (50% aandeel) | Partner B (50% aandeel) | |
|---|---|---|
| Waarde aandeel | €240.000 | €240.000 |
| Tarief | 0% (startersvrijstelling) | 2% (eigen woning) |
| Belasting | €0 | €4.800 |
| Totale overdrachtsbelasting | €4.800 |
Als beiden 37 waren en kochten als eigen woning: €480.000 × 2% = €9.600. Als beiden de woning als belegging kochten: €480.000 × 8% = €38.400.
Veelgemaakte fouten
- Aannemen dat de startersvrijstelling automatisch geldt — Je moet actief verklaren dat je in de woning gaat wonen en aan alle voorwaarden voldoen. De notaris zal ernaar vragen, maar je moet wel kwalificeren.
- De prijslimiet net overschrijden — Als de woning €560.000 kost, verlies je de hele startersvrijstelling en betaal je 2% over de volledige €560.000 (= €11.200). Er is geen gedeeltelijke vrijstelling.
- Niet daadwerkelijk in de woning gaan wonen — Als je verklaart er te gaan wonen (voor het 2%-tarief) maar de woning verhuurt, kan de Belastingdienst met terugwerkende kracht 8% plus boetes heffen.
- De leeftijdsgrens vergeten — De grens van 34 jaar geldt op de datum van overdracht, niet de datum van het koopcontract. Als de overdracht wordt uitgesteld tot na je 35e verjaardag, verlies je de vrijstelling.
- Kopen via een BV voor eigen gebruik — Het 8%-tarief geldt voor woningen die een BV koopt, ongeacht het beoogde gebruik (10,4% voor overig onroerend goed).
Verder lezen
- Een huis kopen: overzicht — Het complete fiscale plaatje
- Hypotheekrenteaftrek — Het doorlopende belastingvoordeel na aankoop
- Woning verhuren — Fiscale gevolgen als plannen veranderen
- WOZ-waarde — Hoe je woning na aankoop wordt gewaardeerd