Overdrachtsbelasting in Nederland

Belangrijkste punten

Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die je betaalt bij de verkrijging van vastgoed in Nederland.
Het tarief hangt af van wat je koopt en wie je bent: 0% voor kwalificerende starters, 2% voor eigen woningen, 10,4% voor beleggingspanden.
De startersvrijstelling geeft starters van 18–34 jaar een 0%-tarief op woningen tot €510.000 (2026).
Overdrachtsbelasting wordt betaald bij de notaris op de dag van de eigendomsoverdracht.
De belasting geldt over de koopprijs of de marktwaarde, afhankelijk van welke hoger is.

Tarieven overdrachtsbelasting (2026)

Categorie koper	Tarief	Voorwaarden
Starter	0%	Leeftijd 18–34, eerste gebruik vrijstelling, woning ≤ €510.000, gaat zelf in de woning wonen
Koper eigen woning	2%	Koper gaat in de woning wonen als hoofdverblijf
Beleggingspand / overig	10,4%	Alle overige verkrijgingen (verhuur, commercieel, vakantiewoningen, kopers die er niet gaan wonen)

Warning

Het tarief van 10,4% voor beleggingen is een van de hoogste overdrachtsbelastingtarieven in Europa. Bij een beleggingspand van €400.000 is dat €41.600 alleen al aan overdrachtsbelasting. Dit tarief is bewust verhoogd (van 2% in 2020 naar 8% in 2021, daarna 10,4% in 2023) om beleggers te ontmoedigen woonhuizen op te kopen.

De startersvrijstelling

Wie komt in aanmerking?

Om in aanmerking te komen voor het 0%-tarief moet je voldoen aan alle volgende voorwaarden:

Leeftijd: Tussen 18 en 34 jaar op het moment van overdracht (op de dag dat de notariële akte wordt ondertekend)
Eerste keer: Je hebt de startersvrijstelling nog nooit eerder gebruikt (het is een eenmalige vrijstelling)
Prijslimiet: De koopprijs van de woning is niet hoger dan €510.000 (2026)
Eigen woning: Je verklaart dat je de woning als je hoofdverblijf gaat gebruiken

Belangrijke details

De leeftijdsgrens is strikt — als je op de dag van overdracht 35 wordt, kom je niet in aanmerking
Als je koopt met een partner, wordt elke persoon individueel beoordeeld. Als de een kwalificeert en de ander niet, geldt de vrijstelling alleen voor het aandeel van de kwalificerende persoon
De €510.000 limiet geldt voor de gehele koopprijs, niet per persoon. Als de woning €520.000 kost, geldt de vrijstelling helemaal niet — je betaalt 2% over het volledige bedrag
Je moet een verklaring (schriftelijke verklaring) ondertekenen bij de notaris dat je in de woning gaat wonen

Good to know

Als je eerder de startersvrijstelling hebt gebruikt (ingevoerd op 1 januari 2021), kun je deze niet opnieuw gebruiken. Dit geldt ook als je destijds samen met een partner kocht — je persoonlijke vrijstelling is verbruikt. Als je echter voor 2021 een woning kocht en het toen geldende 2%-tarief betaalde, kun je mogelijk nog in aanmerking komen voor de startersvrijstelling bij een nieuwe aankoop.

Prijslimiethistorie

Jaar	Prijslimiet
2021	Geen limiet (eerste jaar, later gecorrigeerd)
2022	€400.000
2023	€440.000
2024	€510.000
2025	€510.000
2026	€510.000

Het 2%-tarief voor eigen woningen

Als je niet in aanmerking komt voor de startersvrijstelling (35+, al gebruikt, of woning boven de limiet), betaal je 2% overdrachtsbelasting op je eigen woning.

Voorwaarden:

Je moet verklaren dat je de woning als je hoofdverblijf gaat gebruiken
Je moet daadwerkelijk binnen redelijke termijn intrekken
Als je niet daadwerkelijk in de woning gaat wonen, kan de Belastingdienst met terugwerkende kracht het 10,4%-tarief toepassen plus boetes

Kopen met een partner

Als je samen een woning koopt:

Partner A	Partner B	Belasting op aandeel A	Belasting op aandeel B
28 jaar, eerste koop, starter	28 jaar, eerste koop, starter	0%	0%
28 jaar, starter	36 jaar, eigen woning	0% op 50%	2% op 50%
36 jaar, eigen woning	38 jaar, eigen woning	2% op 50%	2% op 50%
28 jaar, gaat er niet wonen	28 jaar, gaat er niet wonen	10,4%	10,4%

Het 10,4%-tarief voor beleggingen

Het hoogste tarief geldt voor alle verkrijgingen die geen eigen woning zijn:

Verhuurde panden (buy-to-let)
Vakantiewoningen
Bedrijfspanden
Parkeerplaatsen (los gekocht van een woning)
Vastgoed gekocht door een rechtspersoon (BV, stichting, etc.) — zelfs als de DGA erin gaat wonen
Elke woning waar de koper verklaart er niet te gaan wonen

BV koopt een woning

Als je BV een woning koopt, geldt het 10,4%-tarief — zelfs als jij (de DGA) erin wilt gaan wonen. De woning is eigendom van de BV, niet van jou persoonlijk. De verlaagde tarieven (0% en 2%) zijn alleen beschikbaar voor natuurlijke personen die hun eigen woning kopen.

Tip

Als je overweegt een woning via je BV te kopen voor eigen gebruik, maakt de 10,4% overdrachtsbelasting (plus doorlopende bijtelling en inkomstenbelastingcomplexiteit) het bijna altijd duurder dan privé kopen. Raadpleeg een belastingadviseur voordat je verdergaat.

Wanneer is overdrachtsbelasting verschuldigd?

Overdrachtsbelasting is verschuldigd op de dag van de eigendomsoverdracht — het moment dat de notariële akte (leveringsakte) wordt ondertekend bij de notaris. De notaris int de belasting als onderdeel van de afrekening en draagt deze af aan de Belastingdienst.

Je hoeft zelf geen overdrachtsbelasting aan te geven of te betalen. Het wordt volledig via de notaris afgehandeld.

Wat is de heffingsgrondslag?

Overdrachtsbelasting wordt berekend over het hoogste van:

De koopprijs, of
De waarde in het economisch verkeer (marktwaarde)

Bij de meeste transacties op arm's length basis zijn deze hetzelfde. Maar als je koopt van een familielid tegen een prijs onder de marktwaarde, kan de Belastingdienst de marktwaarde hanteren.

Vrijstellingen en kortingen

6-maandenvrijstelling (doorverkoopvrijstelling)

Als een woning binnen 6 maanden na de vorige overdracht wordt doorverkocht, is overdrachtsbelasting alleen verschuldigd over de waardestijging sinds de laatste verkoop — niet over de volledige prijs.

Voorbeeld: Woning verkocht voor €300.000 in januari. Jij koopt hem in april voor €310.000. Overdrachtsbelasting is alleen verschuldigd over €10.000 (de stijging), niet over €310.000.

Reorganisatievrijstelling

Overdrachten binnen een concern (bijv. van de ene BV naar de andere binnen dezelfde holding) kunnen in aanmerking komen voor een vrijstelling als aan specifieke voorwaarden wordt voldaan (geen wijziging in economisch eigendom).

Landbouwgrond

Bepaalde overdrachten van landbouwgrond kennen verlaagde tarieven of vrijstellingen onder specifieke voorwaarden.

Praktisch voorbeeld

Scenario: Een stel koopt een appartement voor €480.000. Partner A is 30 jaar, eerste koper. Partner B is 37 jaar.

	Partner A (50% aandeel)	Partner B (50% aandeel)
Waarde aandeel	€240.000	€240.000
Tarief	0% (startersvrijstelling)	2% (eigen woning)
Belasting	€0	€4.800
Totale overdrachtsbelasting		€4.800

Als beiden 37 waren en kochten als eigen woning: €480.000 × 2% = €9.600. Als beiden kochten als belegging: €480.000 × 10,4% = €49.920.

Veelgemaakte fouten

Aannemen dat de startersvrijstelling automatisch geldt — Je moet actief verklaren dat je in de woning gaat wonen en aan alle voorwaarden voldoen. De notaris zal ernaar vragen, maar je moet wel kwalificeren.
De prijslimiet net overschrijden — Als de woning €515.000 kost, verlies je de hele startersvrijstelling en betaal je 2% over de volledige €515.000 (= €10.300). Er is geen gedeeltelijke vrijstelling.
Niet daadwerkelijk in de woning gaan wonen — Als je verklaart er te gaan wonen (voor het 2%-tarief) maar de woning verhuurt, kan de Belastingdienst met terugwerkende kracht 10,4% plus boetes heffen.
De leeftijdsgrens vergeten — De grens van 34 jaar geldt op de datum van overdracht, niet de datum van het koopcontract. Als de overdracht wordt uitgesteld tot na je 35e verjaardag, verlies je de vrijstelling.
Kopen via een BV voor eigen gebruik — Het 10,4%-tarief geldt voor alle BV-aankopen, ongeacht het beoogde gebruik.

Verder lezen

Een huis kopen: overzicht — Het complete fiscale plaatje
Hypotheekrenteaftrek — Het doorlopende belastingvoordeel na aankoop
Woning verhuren — Fiscale gevolgen als plannen veranderen
WOZ-waarde — Hoe je woning na aankoop wordt gewaardeerd