Hypotheekrenteaftrek

Belangrijkste Punten

• Hypotheekrente op je hoofdverblijf (eigen woning) is aftrekbaar van je Box 1-inkomen.
• De aftrek is beperkt tot 37,56% in 2026, ongeacht je werkelijke belastingschijf.
• Je moet het eigenwoningforfait (fictief huurwaardepercentage) bij je inkomen optellen, wat de renteaftrek gedeeltelijk compenseert.
• Alleen annuïteiten- of lineaire hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 komen in aanmerking. Aflossingsvrije hypotheken na deze datum komen niet in aanmerking.
• De maximale aftrekperiode is 30 jaar per woning.

Hoe de Hypotheekrenteaftrek Werkt

Nederland heeft een van de meest gunstige hypotheekrenteaftrekregelingen van Europa. Wanneer je een woning koopt om in te wonen (je hoofdverblijf), is de rente die je betaalt op de hypotheek aftrekbaar van je belastbaar inkomen in Box 1.

Er is echter een keerzijde: je moet ook het eigenwoningforfait (fictieve huurwaarde) bij je inkomen optellen. Het netto-effect is:

Netto aftrek = Betaalde hypotheekrente − Eigenwoningforfait

Dit nettobedrag verlaagt je belastbaar inkomen in Box 1, wat betekent dat je minder inkomstenbelasting betaalt.

eigenwoningforfait

Voorwaarden

Om de hypotheekrenteaftrek te claimen moet aan alle volgende voorwaarden worden voldaan:

1. De woning is je hoofdverblijf — Je woont er daadwerkelijk. Vakantiewoningen, verhuurpanden en tweede woningen komen niet in aanmerking (die vallen onder Box 3).
2. De hypotheek is gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van de woning — Oversluiten om een vakantie of auto te financieren komt niet in aanmerking.
3. De hypotheek voldoet aan de aflossingseisen (voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013) — Het moet een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn die binnen 30 jaar volledig wordt afgelost.
4. Je bent eigenaar of mede-eigenaar — De woning moet (deels) op jouw naam staan.

Het Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) — de door de overheid vastgestelde waarde van je woning:

Voorbeeld

Voor een woning met een WOZ-waarde van €400.000:

• Eigenwoningforfait = €400.000 × 0,35% = €1.400 per jaar

Deze €1.400 wordt opgeteld bij je belastbaar inkomen. Als je hypotheekrente €8.000 per jaar bedraagt, is je netto aftrek €8.000 − €1.400 = €6.600.

De "Villatax" (Eigenwoningforfait voor Dure Woningen)

Voor woningen met een WOZ-waarde boven €1.350.000 stijgt het eigenwoningforfait sterk. De toeslag van 2,35% op de waarde boven €1.350.000 wordt in de volksmond de "villatax" genoemd. Voor een woning van €2.000.000:

• Basis: €4.725
• Toeslag: (€2.000.000 − €1.350.000) × 2,35% = €15.275
• Totaal eigenwoningforfait: €20.000

Dit kan de hypotheekrenteaftrek aanzienlijk compenseren (of zelfs overstijgen) voor eigenaren van dure woningen met een lage resterende hypotheekschuld.

Hoe de Aftrek Je Belasting Verlaagt

De hypotheekrenteaftrek verlaagt je belastbaar inkomen in Box 1. De belastingbesparing hangt af van het aftrekpercentage, dat is gemaximeerd:

Maximering Aftrekpercentage

Sinds 2020 is het maximale percentage waartegen je hypotheekrente kunt aftrekken geleidelijk verlaagd. In 2026 is het maximum het tarief van de tweede schijf van 37,56%.

Dit betekent dat zelfs als je boven €78.426 verdient en 49,50% belasting betaalt over je hoogste inkomen, je hypotheekrenteaftrek je maximaal 37,56% bespaart.

Uitgewerkt Voorbeeld

Situatie: Je verdient €90.000 per jaar. Je hypotheekrente bedraagt €12.000 per jaar. Je eigenwoningforfait is €1.750.

Zonder de aftrek zou je €3.850 meer belasting per jaar betalen — dat is circa €321 per maand.

De Hillen-regeling (Wet Hillen)

Als je hypotheekrente lager is dan je eigenwoningforfait (gebruikelijk voor mensen die hun hypotheek hebben afgelost of een zeer lage restschuld hebben), zou het verschil normaal gesproken bij je belastbaar inkomen worden opgeteld.

De "Wet Hillen"-regeling (eigenwoningforfait aftrek) voorkwam dit historisch door je toe te staan het verschil af te trekken. Deze regeling wordt echter afgebouwd van 2019 tot 2048. Elk jaar neemt de Hillen-aftrek af met 3,33%.

In 2026 dekt de Hillen-aftrek circa 71,82% van het overschot aan eigenwoningforfait. In 2048 is de regeling volledig afgeschaft, wat betekent dat hypotheekvrije huiseigenaren het volledige eigenwoningforfait als extra inkomen betalen.

Hypotheektypen en Aftrekbaarheid

Hypotheken Afgesloten Na 1 Januari 2013

De rente is alleen aftrekbaar als de hypotheek:

• Annuïteitenhypotheek is — Gelijke maandelijkse betalingen met een verschuivende verhouding van rente en aflossing
• Lineaire hypotheek is — Gelijke maandelijkse aflossingen plus afnemende rente

De hypotheek moet binnen 30 jaar volledig zijn afgelost. Als je stopt met aflossen, verlies je de aftrek voor het resterende deel.

Hypotheken Afgesloten Vóór 1 Januari 2013

Hiervoor gelden de oude regels. Aflossingsvrije, spaar-, beleggings- en levensverzekeringshypotheken zijn nog steeds aftrekbaar, mits de totale aftrekperiode niet meer bedraagt dan 30 jaar vanaf de datum waarop de hypotheek is afgesloten.

Fiscaal Partners en de Hypotheekaftrek

De hypotheekrenteaftrek is een gezamenlijk inkomensbestanddeel voor fiscaal partners. Dit betekent:

• Je kunt de netto aftrek (rente minus eigenwoningforfait) in elke gewenste verhouding verdelen tussen partners
• Het maakt niet uit op wiens naam de hypotheek staat of wie daadwerkelijk betaalt
• Je moet de aftrek toewijzen aan de partner die er het meest van profiteert (rekening houdend met afbouw van kortingen)

In de praktijk is toewijzing aan de meerverdienende partner vaak verstandig, maar controleer beide opties.

Verhuizen en de Hypotheekaftrek

Een Nieuwe Woning Kopen Vóór Verkoop van de Oude

Als je tijdelijk twee woningen bezit, kun je de hypotheekrente op beide woningen aftrekken gedurende maximaal drie jaar (de oude woning wordt nog als je hoofdverblijf beschouwd gedurende deze periode). Na drie jaar verhuist de oude woning naar Box 3.

Naar het Buitenland Verhuizen

Als je Nederland verlaat, is je Nederlandse woning niet meer je hoofdverblijf. De hypotheekaftrek eindigt in principe. Als je de woning verhuurt, verhuist deze naar Box 3. Bij verkoop geldt de gebruikelijke vrijstelling van vermogenswinst op je hoofdverblijf.

Je Woning Tijdelijk Verhuren

Als je je hoofdverblijf tijdelijk verhuurt (bijv. tijdens een tijdelijke werkopdracht in het buitenland), kun je onder bepaalde voorwaarden de hypotheekaftrek behouden. Raadpleeg de Belastingdienst of een belastingadviseur.

De 30-Jaarstermijn

De hypotheekrenteaftrek is beschikbaar voor maximaal 30 jaar per woning. De termijn begint wanneer je voor het eerst een hypotheek op de woning afsluit. Bij herfinanciering begint de termijn niet opnieuw.

Als je verkoopt en een nieuwe woning koopt, neem je de ongebruikte jaren mee. Als je bijvoorbeeld 10 jaar rente hebt afgetrokken op je eerste woning, heb je nog 20 jaar aftrekbaarheid over voor de hypotheek op je volgende woning.

Veelgemaakte Fouten

1. Aftrek claimen voor een niet-hoofdverblijf — Alleen je hoofdverblijf komt in aanmerking. Verhuurpanden en tweede woningen vallen onder Box 3.
2. Rente aftrekken op een opgehoogde hypotheek voor niet-woningdoelen — Als je herfinanciert om een auto of vakantie te betalen, is dat deel van de rente niet aftrekbaar.
3. Het eigenwoningforfait vergeten — De fictieve huurwaarde moet bij je inkomen worden opgeteld. Het compenseert de renteaftrek gedeeltelijk.
4. De aftrek niet claimen bij tijdelijk dubbel woningbezit — Als je kort twee woningen bezit tijdens een verhuizing, kun je mogelijk rente op beide aftrekken.
5. Aannemen dat hypotheekvrije huiseigenaren geen woningbelasting betalen — Met de afbouw van de Hillen-regeling zullen hypotheekvrije huiseigenaren steeds meer belasting verschuldigd zijn over het eigenwoningforfait.

Verder Lezen

• Fiscaal Partner — Hoe fiscaal partnerschap je hypotheekaftrek beïnvloedt
• Box 1: Inkomen uit Werk en Woning — Waar de hypotheekaftrek past in het totale belastingstelsel
• Algemene Heffingskorting — De andere grote manier om je belasting te verlagen