Eigenwoningforfait: het fictieve huurinkomen van je woning

Belangrijkste punten

• Het eigenwoningforfait is een fictief huurinkomen — de overheid gaat ervan uit dat je woning een voordeel oplevert (je woont erin in plaats van huur te betalen) en telt een percentage van de WOZ-waarde op bij je Box 1 inkomen.
• Voor 2026 is het tarief 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tot €1.310.000.
• Voor woningen boven €1.310.000 is het percentage hoger — een extra 2,35% over het deel boven die grens.
• Het eigenwoningforfait is doorgaans veel lager dan je hypotheekrenteaftrek, dus het netto-effect is nog steeds een belastingvoordeel.
• Als je hypotheek is afgelost, wordt het eigenwoningforfait een netto toevoeging aan je inkomen — al heeft de wet Hillen (die wordt afgebouwd) dit historisch gecompenseerd.

Wat is het eigenwoningforfait?

eigenwoningforfait

Het concept is eenvoudig: als je een eigen woning hebt, betaal je geen huur. De overheid beschouwt dit als een vorm van "inkomen in natura" en belast het. Daar staat tegenover dat je je hypotheekrente mag aftrekken — een uitruil die doorgaans sterk in het voordeel van de huiseigenaar uitvalt.

Huidige tarieven (2026)

De overgrote meerderheid van huiseigenaren valt in de schijf van 0,35%.

Tariefhistorie

Het tarief is de afgelopen tien jaar geleidelijk gedaald (het was 0,75% in 2016). De luxe-drempel is gestegen in lijn met de woningprijzen.

Hoe bereken je het?

De berekening is eenvoudig:

Eigenwoningforfait = WOZ-waarde × toepasselijk tarief

Voorbeeld 1: Standaard woning

• WOZ-waarde: €350.000
• Tarief: 0,35%
• Eigenwoningforfait: €350.000 × 0,35% = €1.225

Deze €1.225 wordt opgeteld bij je Box 1 belastbaar inkomen.

Voorbeeld 2: Dure woning

• WOZ-waarde: €1.800.000
• Eerste €1.310.000: €4.585 (vast bedrag bij de drempel)
• Resterende €490.000 × 2,35% = €11.515
• Totaal eigenwoningforfait: €4.585 + €11.515 = €16.100

Voorbeeld 3: Met hypotheekrenteverrekening

• WOZ-waarde: €400.000 → eigenwoningforfait: €1.400
• Betaalde hypotheekrente: €9.600/jaar
• Netto eigen woning inkomen: €1.400 − €9.600 = −€8.200
• Deze €8.200 wordt afgetrokken van je overige Box 1 inkomen

Bij een marginaal belastingtarief van 37,56% bespaart dit ongeveer €3.080 aan inkomstenbelasting.

Welke woningen komen in aanmerking?

Het eigenwoningforfait is van toepassing op je eigen woning — je hoofdverblijf. Specifiek:

Kwalificeert als eigen woning

• De woning die je bezit en bewoont als hoofdverblijf
• Een woning die je bezit en waar je ex-partner in woont (tijdens echtscheiding, tot 2 jaar)
• Een woning die tijdelijk leegstaat terwijl je probeert te verkopen (tot 3 jaar na vertrek, onder voorwaarden)

Kwalificeert NIET

• Beleggingspanden (verhuurde woningen) — belast in Box 3
• Vakantiewoningen — belast in Box 3
• Woningen in het buitenland — kunnen kwalificeren als eigen woning als het je hoofdverblijf is en je fiscaal inwoner van Nederland bent (complexe regels)
• Gehuurde woningen (je bent de huurder, niet de eigenaar)

Mede-eigendom en fiscaal partners

Als je de woning bezit samen met een fiscaal partner:

• Het eigenwoningforfait wordt verdeeld naar eigendomsverhouding (meestal 50/50)
• Elke partner geeft zijn of haar deel op in de eigen aangifte
• Fiscaal partners kunnen het eigen woning inkomen (eigenwoningforfait minus hypotheekrente) herverdelen voor optimale belastingefficiëntie

Eigenwoningforfait zonder hypotheek

Als je je woning volledig in eigendom hebt (geen hypotheek) of je hypotheekrente lager is dan je eigenwoningforfait, heb je een netto positief eigen woning inkomen. Dit wordt opgeteld bij je Box 1 inkomen en belast.

Voorbeeld: Hypotheekvrije huiseigenaar

• WOZ-waarde: €500.000 → eigenwoningforfait: €1.750
• Hypotheekrente: €0
• Netto eigen woning inkomen: +€1.750
• Belasting tegen 37,56%: ongeveer €657 extra belasting per jaar

De wet Hillen heeft dit positieve saldo historisch op nul gezet, maar deze wordt over 30 jaar afgebouwd (2019–2048). In 2026 is ongeveer 23,3% van de correctie verdwenen.

Gedeeltelijk jaar eigendom

Als je je woning koopt of verkoopt gedurende het jaar, wordt het eigenwoningforfait pro rata berekend op basis van het aantal dagen dat je de woning bezat en bewoonde.

Voorbeeld: Je koopt je woning op 1 april 2026.

• Dagen eigendom in 2026: 275 dagen (1 april – 31 december)
• Volledig eigenwoningforfait: €1.400
• Pro rata: €1.400 × (275/365) = €1.055

Dezelfde pro rata geldt voor je hypotheekrenteaftrek.

Veelgemaakte fouten

1. Het eigenwoningforfait niet opgeven — Ook als je hypotheekrente veel hoger is, moet je beide opgeven. De vooringevulde aangifte bevat het meestal, maar controleer het.
2. De verkeerde WOZ-waarde gebruiken — De WOZ-waarde in je aangifte moet de waarde zijn per 1 januari van het voorgaande jaar (de peildatum). Voor belastingjaar 2026 gebruik je de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025.
3. De luxe-toeslag negeren — Als je woningwaarde boven €1.310.000 uitkomt, is het tarief van 2,35% over het meerdere een flinke toevoeging. Gebruik niet het standaardtarief van 0,35% voor de gehele waarde.
4. Geen bezwaar maken tegen een onjuiste WOZ-waarde — De WOZ-waarde bepaalt direct je eigenwoningforfait. Als deze te hoog is, maak bezwaar.

Verder lezen

• Hypotheekrenteaftrek — De regels voor renteaftrek
• WOZ-waarde — Hoe de waarde wordt bepaald en hoe je bezwaar maakt
• Wet Hillen — Wat er gebeurt als je geen hypotheek hebt
• Een huis kopen: overzicht — Het complete fiscale plaatje