De wet Hillen en de afbouw ervan

Belangrijkste punten

• De wet Hillen zorgt ervoor dat huiseigenaren bij wie de hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait geen netto belastingheffing over hun eigen woning betalen.
• De regeling is vooral van toepassing op hypotheekvrije huiseigenaren of eigenaren met een zeer kleine resterende hypotheek.
• De wet wordt over 30 jaar afgebouwd (2019–2048) — elk jaar is een kleiner percentage van de correctie van toepassing.
• In 2026 geldt nog ongeveer 76,7% van de Hillen-correctie. In 2048 is dat 0%.
• Wanneer de afbouw volledig is, betalen hypotheekvrije huiseigenaren inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait als netto toevoeging aan hun Box 1 inkomen.

Wat is de wet Hillen?

Wet Hillen

Het probleem dat het oplost

Zonder de wet Hillen zou een huiseigenaar die zijn hypotheek volledig heeft afgelost deze situatie hebben:

• Eigenwoningforfait: +€1.750 (opgeteld bij Box 1 inkomen)
• Hypotheekrenteaftrek: €0 (geen hypotheek)
• Netto eigen woning inkomen: +€1.750
• Belasting tegen 37,56%: ongeveer €657 per jaar

De wet Hillen werd ingevoerd om ervoor te zorgen dat het volledig bezitten van je woning niet leidt tot een netto belastingheffing. De regeling biedt een extra aftrek ter grootte van het positieve saldo, waardoor het netto eigen woning inkomen op nul uitkomt.

Hoe het werkt

Stap 1: Bereken eigenwoningforfait          → +€1.750
Stap 2: Trek hypotheekrente af              → −€0
Stap 3: Netto eigen woning inkomen          → +€1.750
Stap 4: Hillen-correctie (aftrek geen/geringe eigenwoningschuld) → −€1.750 × correctie %
Stap 5: Belastbaar eigen woning inkomen     → verlaagd of nul

De afbouw

In 2019 begon de overheid met de afbouw van de wet Hillen over 30 jaar. Elk jaar wordt de correctie verminderd met 1/30e van de oorspronkelijke waarde.

Afbouwschema

Impact in de praktijk

Voorbeeld: hypotheekvrije huiseigenaar in 2026

• WOZ-waarde: €500.000
• Eigenwoningforfait (0,35%): €1.750
• Hypotheekrente: €0
• Netto eigen woning inkomen voor Hillen: +€1.750
• Hillen-correctie (73,33%): −€1.283
• Belastbaar eigen woning inkomen: €467
• Belasting tegen 37,56%: ongeveer €175

Vergelijk dit met:

• 2018 (volledige Hillen): belasting = €0
• 2030 (60% Hillen): belasting over €700 → €263
• 2048 (geen Hillen): belasting over €1.750 → €657

Voorbeeld: kleine resterende hypotheek

Als je hypotheekrente lager is dan je eigenwoningforfait, is de Hillen-correctie van toepassing op het verschil:

• Eigenwoningforfait: €1.750
• Hypotheekrente: €500
• Netto positief saldo: €1.250
• Hillen-correctie (73,33%): −€917
• Belastbaar: €1.250 − €917 = €333
• Belasting tegen 37,56%: ongeveer €125

Wie wordt getroffen?

De afbouw treft vooral:

1. Oudere huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgelost — vaak gepensioneerden die hun woning decennia geleden kochten
2. Huiseigenaren die extra hebben afgelost om hypotheekvrij te worden
3. Vermogende huiseigenaren die met contant geld hebben gekocht
4. Erfgenamen die een woning zonder hypotheek hebben geërfd

Aantal getroffen huiseigenaren

Ongeveer 1,2 miljoen huiseigenaren in Nederland hebben geen of zeer weinig hypotheekschuld. Deze huishoudens zullen de komende 22 jaar een geleidelijke stijging van hun belastingaanslag zien.

De impact is bescheiden per huishouden per jaar (tientallen tot honderden euro's), maar telt op in de loop der tijd en wordt vooral gevoeld door gepensioneerden met een vast pensioen.

Waarom wordt het afgebouwd?

De argumentatie van de overheid:

1. Gelijkheid: Huiseigenaren zonder hypotheek profiteren van de waarde van hun woning (fictieve huur) zonder er belasting over te betalen, terwijl huurders huur moeten betalen uit netto-inkomen. De wet Hillen verdiepte deze ongelijkheid.
2. Begroting: De Hillen-correctie kost de overheid jaarlijks ongeveer €1,3 miljard aan misgelopen belastinginkomsten.
3. Vereenvoudiging: Het langetermijndoel is het eigen woning systeem te vereenvoudigen. Het afschaffen van de Hillen-correctie is een stap in die richting.

Planningsoverwegingen

Moet je je hypotheek sneller aflossen?

De afbouw van de wet Hillen maakt hypotheekvrij woningbezit vanuit puur fiscaal perspectief iets minder aantrekkelijk. Echter:

• De belastingkosten zijn nog steeds relatief klein (enkele honderden euro's per jaar in 2026, langzaam stijgend)
• Geen hypotheek betekent geen rentekosten — de besparing op rentebetalingen weegt ruimschoots op tegen de Hillen-gerelateerde belastingverhoging
• Gemoedsrust — veel mensen waarderen de zekerheid van een hypotheekvrije woning

De afbouw van de wet Hillen zou niet de belangrijkste reden moeten zijn om wel of geen hypotheek te houden. Rentetarieven, persoonlijke risicotolerantie en alternatieve beleggingsrendementen zijn veel belangrijkere factoren.

Fiscaal optimaal hypotheekniveau

In theorie zou de optimale strategie kunnen zijn om een kleine hypotheek te houden waarbij de rente precies gelijk is aan het eigenwoningforfait — met als resultaat nul netto eigen woning inkomen zonder de Hillen-correctie nodig te hebben. Maar in de praktijk creëert dit onnodige complexiteit en doorlopende rentekosten.

Veelgemaakte fouten

1. Niet weten van de Hillen-correctie — Hypotheekvrije huiseigenaren geven soms het eigenwoningforfait helemaal niet op, of claimen niet de Hillen-correctie waar ze recht op hebben.
2. Overdreven reageren op de afbouw — De belastingverhoging is geleidelijk en klein. Een hypotheek nemen of houden puur om de Hillen-afbouw te vermijden is zelden financieel rationeel.
3. Voorlopige aanslagen niet aanpassen — Als je je hypotheek halverwege het jaar aflost, moet je voorlopige teruggaaf worden aangepast om een onverwachte belastingaanslag te voorkomen.
4. Vergeten dat de correctie bestaat — De vooringevulde aangifte bevat de Hillen-correctie meestal automatisch, maar controleer of die er staat.

Verder lezen

• Eigenwoningforfait — Het fictieve huurinkomen dat Hillen compenseert
• Hypotheekrenteaftrek — De andere kant van de vergelijking
• Een huis kopen: overzicht — Het complete fiscale plaatje